[الرهن التأميني أو الرسمي]
تكلم علماء القانون على ما أسموه بالرهن التأميني وهو يعرف بأنه عقد يكسب به الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينيا , يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون.
ويظهر من التعريف خصائص الرهن التأميني: وهي كونه عقدا واردا على عقار يمنح صاحبه حق التقدم أو الأولوية على بقية الدائنين العاديين في استيفاء حقه من ثمن العقار عند بيعه.
ومن أهم خصائصه: أن يقع على عقار , أو حق عيني على عقار , وهو الأهم في الحياة العملية.
ولا بد لانعقاد هذا الرهن من تسجيله في صحيفة العقار المخصصة له في السجلات العقارية , فالتسجيل ركن فيه , ويتحمل الراهن نفقات العقد من كتابة ونفقات تسجيل إلا إذا اتفق مع المرتهن على غير ذلك.
والرهن التأميني حق لا يتجزأ , فكل جزء من أجزاء العقار المرهون ضامن لكل الدين , وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون.
أثر الرهن التأميني بالنسبة إلى الراهن:
التصرف بالمرهون:
للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون رهنا تأمينيا تصرفا محتملا للفسخ , كالبيع والإجارة والهبة والصدقة ونحو ذلك , إذا فعله الراهن قبل سقوط الدين لكن يكون تصرفه موقوفا نفاذه على رضا المرتهن أو قبوله , لأن الراهن لا يفقد ملكية العقار ولا حيازته ولا حقه في التصرف فيه , غير أن الملكية تنتقل مثقلة بالرهن إذا كان الرهن قد سجل في دائرة التسجيل العقاري قبل تسجيل التصرف.
فإذا أجاز المرتهن البيع يتحول حقه إلى الثمن , بخلاف بدل الإجارة.
إدارة المرهون:
كما أن للراهن حق التصرف في العقار المرهون , فإن له أيضا لصاحبه حق إدارته , فله استعمال العقار المرهون بنفسه , واستغلاله بواسطة غيره , وله أن يحصل على غلته , حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم الوفاء بالدين , لأن الغلة تلحق بعد هذا التاريخ بالعقار , وتصبح من عناصر الوفاء بالدين.
ضمان سلامة المرهون حتى تاريخ الوفاء بالدين:
يضمن الراهن سلامة المرهون حتى تاريخ الوفاء بالدين , ولا يجوز له أن يقوم بأي عمل من شأنه ضياع ضمان الدائن أو إنقاصه بتخريب أو تعيب.
وللدائن أن يتخذ من الوسائل ما يحفظ حقه , كأن يطلب من المحكمة تعيين حارس على العقار أو منع الراهن أو غيره من تخريب المرهون ومن أي عمل من شأنه إنقاص قيمة الضمان.
وله أن يرجع على الراهن بجميع النفقات التي ينفقها من أجل حفظ العين , كمصروفات الحراسة , والتقاضي وإعادة العين إلى أصلها عند نشوء الضمان.
وإذا هلك العقار المرهون أو تعيب قضاء وقدرا , كان على الراهن إما الوفاء بالدين قبل حلول الأجل , أو تقديم ضمان جديد للمرتهن.
وكذلك إذا هلك المرهون أو تعيب بخطأ من الراهن , كان على الراهن إما وفاء الدين فورا , أو تقديم ضمان جديد لمدينه.
أما إذا طرأت أعمال تعرض المرهون للهلاك أو التعيب أو تجعله غير كاف للضمان , كالحفر قرب العقار , فللمرتهن الطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال التي تمنع وقوع الضرر.
وفي حال هلاك العقار المرهون ينتقل الرهن التأميني إلى بدله , كالتعويض , أو مبلغ التأمين أو مقابل نزع الملكية للمنفعة العامة , من ثمن أنقاض أو عقار آخر , وللمرتهن استيفاء حقه من هذه الأموال طبقا لمرتبته بين الدائنين.
أثر الرهن بالنسبة إلى الدائن المرتهن:
تنازل المرتهن عن حقه لغيره:
للمرتهن رهنا تأمينيا أن يتنازل عن حقه في المرهون لآخر لأن له حقا عينيا فيه , ولكن بشرط موافقة المدين الراهن.
ويسجل حينئذ سند التنازل في دائرة التسجيل حفظا لحق المتنازل له.
استيفاء المرتهن حقه من المرهون عند الأجل:
للمرتهن بماله حق الأولوية أن يستوفي دينه من العقار المرهون عند حلول أجل الدين , طبقا لمرتبته بين الدائنين , مع مراعاة الإجراءات القانونية المقررة.
فإذا لم يف العقار بدينه , كان له الرجوع بباقي دينه على أموال المدين كدائن عادي.
وإذا وجدت زيادة ردت على الراهن.
٣ شرط تملك المرهون:
هذا شرط باطل مناف لما تقرر في الحديث السابق: لا يغلق الرهن من صاحبه الذي رهنه له غنمه وعليه غرمه.
فإذا اشترط المرتهن في العقد تملك المرهون في مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في الأجل المعين , أو إذا اشترط بيعه دون مراعاة الإجراءات القانونية , فالرهن صحيح والشرط باطل.
أثر الرهن التأميني بالنسبة إلى غير العاقدين:
حق التقدم:
يترتب على الرهن التأميني كالرهن الحيازي حق الدائن المرتهن بالأولوية أو التقدم أو الامتياز على بقية الدائنين العاديين في اقتضاء دينه , طبقا لمرتبة قيده في دائرة التسجيل.
وأما الدائنون الشخصيون العاديون فلا امتياز لأحدهم في التقدم على سواه , بل توزع عليهم أموال المدين بنسبة ديونهم.
ويستوفي الدائن المرتهن حقه من ثمن العقار المرهون أو من المال الذي حل محله , كمقابل ضمان الهلاك أو التأمين بنفس المرتبة , وذلك بعد حسم ما أنفق على الإجراءات.
ويعتبر ثمن العقار هو الضامن لسداد الدين , وإذا دفع تعويض عن العقار المرهون , فإن ذلك التعويض يحل محله في الضمان للدائن الواحد أو أكثر.
وتحدد مرتبة كل دائن بالرقم التتابعي للتسجيل في صحيفة العقار في السجل العقاري , فإذا تعدد الدائنون المرتهنون ضد مدين واحد وتقدموا في وقت واحد لتسجيل رهونهم سجلوا برقم واحد وكانوا في مرتبة واحدة.
أما إذا لم يسجلوا رهونهم في وقت واحد , فيكون للدائن السابق في التسجيل حق الرجحان على من يليه في المرتبة أو الدرجة.
ويجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبته لدائن آخر له رهن على ذات العقار , على أن هذا التنازل مقيد بمقدار دين المتنازل فحسب , ويجوز الاحتجاج ضد الدائن الآخر المتنازل له بجميع الدفوع , وبكل ما كان يجوز الاحتجاج به ضد المتنازل الذي هو الدائن.
ومرتبة الرهن التأميني تعتبر من تاريخ التسجيل في دائرة التسجيل.
ويظل الرهن التأميني محتفظا بمرتبته حتى يقيد بدائرة التسجيل ما يدل على انقضائه بأي وسيلة من وسائل الانقضاء والمنصوص عليها في القانون.
حق التتبع:
يثبت للدائن المرتهن أيضا بالنسبة للغير ما يسمى بحق التتبع , أي تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له , لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقا لمرتبته , فهو من الآثار المهمة لعقد الرهن التأميني.
وهذا الحق كحق التقدم يثبت لصاحب الحق العيني , فله أن يتتبع الشيء المتعلق به حقه في أي يد انتقل إليها , أي إن حق التتبع ينتقل بانتقال العين مهما كان سبب انتقالها من يد إلي يد , لأن للراهن حق بيع عقاره المرهون والتصرف فيه على أن يبقى مثقلا بالرهن.
ومن مقتضيات هذا الحق: أن للدائن المرتهن أن يستوفي دينه منه عند حلول الأجل وعدم سداده , واستيفاء الدين يتم باتخاذ إجراءات نزع ملكيه العقار المرهون , والتي تبدأ بإنذار كل من المدين الراهن وحائز العقار (الذي انتقلت إليه ملكية المرهون بعد الرهن أو ثبت له أي حق عيني فيه) بالسداد , وإلا اتبعت الإجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراءات أمام المحاكم المدنية وفي القوانين الخاصة